Идеальных царей, королей, президентов, генеральных секретарей и прочих правителей, как известно, не бывает. Но и мерить их всех одной меркой тоже неправильно. Потому что все они по-своему разные. Есть среди них более достойные, есть менее достойные, а есть вообще ни то, ни се. Или, как говорится, ни Богу свечка, ни черт кочерга. Все зависит от того, что доброго или не очень доброго они сделали для своей страны, для своего народа.

Углубляться далеко в историю не будем, поговорим о том наследии, которое оставил нам хорошо известный советский деятель, большой любитель политических и экономических авантюр, генеральный секретарь ЦККПСС, неоднозначный Никита Сергеевич Хрущев. Тот самый Хрущев, который обещал, что советский народ уже в 80-м году будет жить при коммунизме. Не получилось. Это была первая его политическая авантюра. Потом он взялся за кукурузу, за целину. Стране это ничего хорошего не принесло. Кроме убытков и потерь, разумеется. О том, как Никита Сергеевич боролся с международным империализмом, современники помнят по его «Кузькиной матери».

Но было бы несправедливо не сказать о том, что именно неоднозначный Хрущев дал старт началу массового строительства жилья в стране. За что и сегодня многие вспоминают его добрым словом. Имеется в виду тот факт, когда совместным Постановлением ЦККПСС и Совета Министров СССР 31 июля 1957 года было принято решение «О развитии жилищного строительства в СССР». Руководство страны начало проводить новую жилищную политику, целью которой было обеспечение всех советских семей отдельными квартирами. Разработанные типовые проекты позволяли строить быстро и максимально дешево. С 1958 года до отставки главы правительства Никиты Сергеевича Хрущева в 1964 году справили новоселье около 54 миллионов граждан.

Так появились жилые дома нового типа, получившие название «хрущевки». Это панельные, блочные, кирпичные, в основном пятиэтажные здания, реже встречаются четырех и трехэтажные. В них отсутствует лифт, мусоропровод и чердачные помещения. Во всех квартирах санузел совмещен. Высота потолков – 2,5 метра, в некоторых модификациях -2,6 метра.

Немного истории

Конечно, хрущевки — это не апартаменты. Но в тот период многие семьи были просто счастливы, получив бесплатно квартиру со всеми удобствами. Чем стали для неизбалованных советских людей Название «хрущёвка» панельные дома получили в честь товарища Хрущёва, который их якобы придумал. Определяющее слово «якобы». На самом деле придумал их другой товарищ — французский архитектор Ле Корбюзье.

Дело в том, что после Второй мировой во Франции наблюдалась нехватка пригодных для жилья домов. Бороться с этой проблемой решили посредством строительства панельных домов, то есть быстро и достаточно дешево. Такие дома появились и в Амстердаме в пригороде Оост/Ватерграафсмеер в 1923-1925, затем в Германии – в 1926-1930 году был построен целый берлинский район Шпланеманн-Зидлунг. Идея понравилась и товарищу Сталину. Но воплотил ее в жизнь именно Никита Сергеевич. Больше всего «хрущёвок» досталось Москве, Екатеринбургу и Новокузнецку. Там были возведены целые кварталы пятиэтажек. Считается, что первая хрущевка в стране была построена именно в Москве, на улице Гримау, 16.

Разработкой самых первых хрущевок занимался архитектор Виталий Лагутенко, которого можно считать основоположником панельного домостроения в СССР. А его внука вы наверняка знаете! Это известный музыкант, главный «мумми-троль» Илья Лагутенко.

Хрущевки похожи друг на друга, как близнецы? Не факт. Специалисты, например, знают и различают массу серий – так что хрущевки вовсе «не на одно лицо». Есть сносимые серии, несносимые, панельные и кирпичные, с балконами и кладовками, смежными комнатами и раздельными, пяти- и четырехэтажные. В некоторых домах фасады отделаны меленькой серой плиточкой, есть дома с художественным панно в торце, есть чисто белые, с разноцветной плиткой и с впечатанным в панель щебнем.

Хрущевки строили в сжатые сроки из готовых блоков, произведенных и подготовленных к установке на домостроительном комбинате. В среднем на возведение одного дома на месте уходило — представьте! — около 12 суток. Находились и «стахановцы»: одна ленинградская бригада поставила рекорд в 5 суток. Газеты радостно рапортовали об этом. Но о качестве жилья, правда, скромно умалчивалось.

Строительство «хрущевок» продолжалось 26 лет: с 1959 года по 1985 год. За это время было построено «хрущевок» общей площадью 290 млн. квадратных метров! Правда, в некоторых городах их строительство закончилось гораздо раньше, примером может служить город Ленинград, где уже в 1970 году вместо «хрущевок» начали строить «дома-корабли».

В 1963 году американский журнал LIFE опубликовал фоторепортаж Стэна Веймана о массовом строительстве жилья в столице Советского Союза городе Москве. Фотограф запечатлел весь процесс: начиная со стадии проектирования и заканчивая новосельями в квартирах. Жаль, что советские люди в то время не читали американских журналов: фоторепортаж был довольно добрым.

Срок службы большинства домов-хрущевок был рассчитан на 25 лет, так как эти дома строились в основном как временное жилье. Тем не менее многие из таких домов стоят на территории России до сих пор. Такие дома (сносимой серии) должны были быть снесены уже несколько лет назад. Существовали и другие серии домов (несносимая серия). Срок службы таких домов был рассчитан на 50 лет. Исследования же показали, что при своевременном капитальном ремонте срок службы может быть увеличен до 150 лет

Первые «хрущевки» строились с черепичными или шиферными крышами. Позднее же на крышах решили сэкономить и стали делать обычные плоские битумные крыши с низким чердачным помещением, которое имело небольшие отверстия наружу для вентиляции. Такие крыши облюбовали голуби, которых часто можно увидеть именно в таких чердачных помещениях.

Чаще всего на кухне «хрущевок» под окном располагался такой специфический маленький шкафчик для хранения продуктов. Толщина стены в данном месте была всего лишь в полкирпича, поэтому в холодный период года шкаф вообще заменял холодильник.

А в некоторых из хрущёвок в санузле есть даже окно на кухню. Зачем? Четкого ответа нет. А вот просторные дворы у хрущёвок — это абсолютный плюс (особенно для нашего времени — сплошной точечной застройки). За пятьдесят лет здесь успели вырасти большие деревья, разрослись кустарники, так что летом в «хрущёвских» двориках вполне себе зелено и уютно. За 25 лет было построено 10% всего жилфонда страны — так быстро и много, как в период хрущевской индустриализации в СССР, не строили никогда.

Стареющие «хрущевки» все еще в цене

Типовое советское жильё, прозванное в народе «хрущевками», остаётся в цене. Это при том, что «негативной» информации о таких домах в прессе более, чем достаточно. Еще в 90-х годах некотoрые маститые архитекторы предрекали, что панельные детища социализма в 2000-2002 годах начнут рушиться от старости. Ан, нет. Стоят. Это – во-первых. Во-вторых, срабатывает элементарная житейская логика: жить-то где-то надо. В-третьих, цены на подобные квартиры подогревают слухи о грядущей реконструкции пятиэтажек, в результате которой переселенцы получат новое жилье большей площади. В чем же привлекательность такого жилья и что ожидает пятиэтажки в ближайшем будущем?

Сегодня часто звучит: «”хрущевки” морально и физически устарели». Любой их обитатель немедленно пожалуется на текущие трубы, плохую вентиляцию, полуживые батареи, слабый напор воды… Оценка архитекторов оптимистичней. Срок эксплуатации “хрущевок”, построенных в 50-х — 60-х годах, давно истек. Вся инженерная начинка уже трещит по швам. В критическом состоянии стыки панелей, лестничные марши. Без масштабных работ уже не обойтись. Но сами здания, особенно блочные и кирпичные, простоят еще 50, а то и 100 лет!.

Срок эксплуатации “хрущевок”, построенных в 50-х — 60-х годах, давно истек. Вся инженерная начинка уже трещит по швам. В критическом состоянии стыки панелей, лестничные марши. Без масштабных работ уже не обойтись. Но сами здания, особенно блочные и кирпичные, простоят еще 50, а то и 100 лет! Если приглядеться к ситуации, как её отражает пресса, увидим «московский» и «питерский» пути спасения ситуации. И в той и в другой столице приняты официальные программы реконструкции, противоположные по своей сути. Москва планирует многочисленные пятиэтажки попросту сносить. Свободных площадей под «точечную» застройку там, в отличие от Новосибирска, почти не осталось, да и стоят они баснословно дорого. С другой стороны, «расползаться вширь» крупнейшему городу страны не выгодно. Цена удалённости жилья – транспортные расходы. С другой стороны, современного москвича со средним достатком не устраивает уровень комфорта, типового панельного дома с низкими потолками, крохотной кухонькой и прочими сомнительными достоинствами “хрущевки”. Нужно более «продвинутое» жильё с современной инфраструктурой, с качественными инженерными сетями, надёжными лифтами, подземными парковками..

Ломать – не строить! Инвесторы, в том числе и иностранные, лишь ожидают, когда «таможня даст добро». Согласовываются новые проекты жилых комплексов. Тем временем «хрущевская» жилплощадь растёт в цене! Казалось бы, что за интерес покупать квартиру в доме, который через 3-5 лет снесут?! Ан, нет. По современному городскому закону жильцам «хрущоб» будет взамен дано жилье в пересчете на комнаты, а не на квадратные метры. Да еще и в том же районе! Стоить такая недвижимость будет дороже. И желающих получить от мэрии и строительных компаний такой царский подарок находится много. Если только закон, как часто бывает в России, внезапно не изменится…

Питерский путь менее масштабен. Запас несущей способности конструкций позволяет осуществлять надстройку одного – двух этажей или мансарды в легких конструкциях. Таким образом, модернизация даст возможность увеличить площадь жилищного фонда на 6 млн. м2! Помимо замены инженерного оборудования, полностью должны быть обновлены окна-двери, утеплены фасады, установлены приборы учета энергоресурсов, благоустроены близлежащие территории. Здесь есть свои плюсы. Во-первых, меньше проблем с расселением старых жильцов: по некоторым проектам работы можно вести ни кого не отселяя. Во-вторых, условия жизни в «старых» домах серьёзно улучшатся. Ведь не секрет, что сейчас эти дома теряют тепла втрое сверх любых норм! Естественно, капиталовложения потребуются. Но, если петербуржская мэрия вкладывает в реконструкцию 5 миллиардов рублей, то инвесторы готовы вложить 50 миллиардов.

Реконструкцией «социалистических» построек занимались и в других городах СНГ. Есть несколько удачных опытов в Киеве, Белгороде, Днепропетровске, Казани и Екатеринбурге. Питерский путь Новосибирску ближе. Снос типовых пяти- и девятиэтажек «под корень» выйдет дороговато. Надстройка пары этажей создаёт возможность любых экспериментов с планировкой. Можно создать жильё, близкое по характеристикам к элитному. Тут тебе и мансарды, и остро модные некоторое время назад квартиры-студии, и двухуровневые квартиры. А уж о вечных жалобах «хрущевских» обитателей на маленькие окна и холодные стены можно вообще забыть. Всё будет зависеть только от фантазии архитектора, да от элементарного здравого смысла.

Есть и более «бюджетные» варианты: корпуса типовых домов достраиваются вширь. Жилмассивы «уплотняются» аналогичными, просто более новыми жилыми домами. Хозяева квартир при реконструкции имеют колоссальный выигрыш. Реконструкция даст ощутимый прирост рыночной стоимости квартир. Даже без реконструкции иная двухкомнатная «хрущевка», расположенная в центре Новосибирска, стоит много дороже трёхкомнатной на периферии. Если же иметь в виду «повышение престижности» жилья, во всех имеющихся проектах значительное место занимает благоустройство прилегающей территории.

По идее, горожане должны «кричать ура». Опыт Санкт Петербурга показывает, что перспективная программа сталкивается с большими трудностями «социально-правового» характера. Некоторое количество жильцов «хрущевок», предназначенных к реконструкции засыпали суды исками, и даже выиграли разбирательства, заставив мэра отменить ряд его распоряжений. Практика показала, что получить “добро” на реконструкцию дома от всех его обитателей практически невозможно.

В идеальном варианте инвесторам-застройщикам удается уговорить не более 65% жильцов. А среди квартирантов всегда находятся 5%, которые относятся к так называемой «непримиримой оппозиции» — ни с чем не соглашаются, никому не доверяют, и ничего не собираются подписывать. Люди боятся, а вдруг они исчезнут, испарятся, оставив их в буквальном смысле без крыши над головой? Теперь при реконструкции домов-пятиэтажек страхуются не только строительные риски, но и гарантированные обязательст-ва застройщиков, а также гражданская ответственность, что позволяет возместить убытки, которые могут быть нанесены имуществу и здоровью обитателей модернизирующегося дома.

С жильцами необходимо искать компромисс, но ставить вопрос не о том, «возводить или не возводить», а о том, «как строить и на каких условиях». Следствием недостатка собственных, городских средств, является отсутствие наплыва инвесторов, готовых вкладывать свои деньги в перестройку новосибирских «хрущоб». Да и единой, масштабной, поддерживаемой властями концепции пока нет. Так что в ближайшие 5-7 лет стареющая «хрущевка» по-прежнему остаётся перспективным, выгодным, хоть и не слишком удобным для проживания, вложением денег.

«Хрущевки» составляют 23 процента всего многоквартирного фонда Украины. 23% всего многоквартирного фонда Украины, или 72 млн. кв. метров, — это жилые дома, построенные в 1960-1970-е годы. То есть «хрущевки».

В Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины считают, что эти дома «не отвечают современным нормативным требованиям к жилищному фонду». Кроме того, значительное количество таких домов находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а каждый третий дом требует проведения капитального или текущего ремонта.

В Киеве «хрущевки» составляют не менее 1,1 млн. кв. метров. К устаревшему фонду относится 3055 домов на 211,5 тыс. квартир. От своих планов комплексно реконструировать «хрущевки» (и за счет этого получить прирост жилищного фонда 3,1 млн. кв. метров) киевские городские власти отказались: нет денег.

Кстати, в России было принято решение остановить выполнение программы сноса ветхих пятиэтажек. Хотя мэр Москвы Сергей Собянин пообещал снести ветхие «хрущевки» к 2014 году.

В Минске в начале этого года провели коммунальный эксперимент: в течение одного (!) месяца в квартирах одного подъезда обычной «хрущевки» провели все все ремонтно-строительные работы — от отделки квартир и монтажа трубопроводов до косметического ремонта мест общего пользования. Белорусские информагентства утверждают, что получились «уютные апартаменты, в которых приятно жить»…

Очень актуальны проблемы бывших «хрущевок» в Германии — на территории бывшей ГДР. Экономные и практичные немцы из бывшего пятисекционного панельного дома делают три виллы городского типа.

А в Китае считают, что через 50 лет любое жилье превращается в строительный мусор. И поэтому — по истечении этого срока — ветхое жилье сносится, а на его месте строится новое, где бывшим собственникам и предлагают купить жилье с большой скидкой или возмещают некую сумму за утрату жилища. Китайцы считают эту сумму недостаточной, и на этой почве очень часто возникают конфликты.

Квартирный вопрос в Украине сегодня

Советский человек получал квартиру от государства как плату за рабочее место и лояльность к руководящей партии. Конечно, и тогда дефицит жилья был очень большой, хотя его строительство и велось высокими темпами. У нынешней власти вообще нет никаких рецептов решения жилищной проблемы – каждый кует свое счастье, как может. Поэтому многие и не верят в возможность получения бесплатного жилья и не связываются с государством.

Квартирная очередь в Украине сегодня насчитывает 1,5 миллиона семей. Центр «Институт города» проанализировал движение за бесплатными квартирами с 1995 по 2007 год и выяснил, что очередь сократилась с 2,4 до 1,25 млн человек, однако из 1,15 млн украинцев, выпавших из очереди, квартиры получили только 273 тыс. человек. В среднем, срок ожидания квартиры в Украине составляет 74 года,

Пора бы и заменить, да нечем

В СССР не думали об энергоэффективности «хрущевок». Тогда предполагалось, что это будет временное жилье, лет так на 20. На всякий случай запас прочности заложили на 50 лет. Этот срок как раз вышел, однако доступной замены хрущевкам нет.  Что их ждет в ближайшем будущем? Сколько лет они еще будут сохранять свой первобытный вид? Ведь 80% из них нуждаются в капитальном ремонте.

— Кто думал об энергоэффективности в СССР? Ответ очевиден. Поэтому дома необходимо утеплять, чтобы наружные стены не пропускали тепло и улицы не отапливались за счет жителей. К тому же все инженерные сети отработали свой срок, и это тоже проблема, которую необходимо решать, — рассказывает эксперт в сфере градостроительства Виктор Глеба. — Хрущевки необходимо модернизировать, как это сделали в Германии, Вильнюсе и в других странах.

Во-первых, там они значительно преобразились в эстетическом плане, а их внешний вид, без преувеличения, стал украшением города. Во-вторых, они стали более комфортабельными: где возможно, пристраивают балконы, где необходимо — понижают этажность. К тому же в них устанавливают пластиковые окна, дома снаружи и внутри утеплены, а в квартирах стоят счетчики и регуляторы тепла.

Конечно, это все пока несравнимо с «советским достоянием». Потому что в Украине дальше разговоров дело не заходит. Хотя попытки и были. Строительным компаниям предложили на месте хрущевок строить современные многоэтажки, выделяя людям новые квартиры. Об этом в 2005 году говорила премьер-министр Юлия Тимошенко, пообещав, что хрущевки скоро снесут, а на их месте появятся высокоэтажные дома. Люди быстро сориентировались, и в своих квартирах начали массово прописывать детей, внуков, правнуков. Ведь власти пообещали, что каждый прописанный либо получит квартиру, либо денежную компенсацию. А цены на рынке недвижимости значительно выросли. Впереди открывалась захватывающая перспектива… Но сегодня, спустя десять лет, ничего так и не изменилось.

— Инвестор займется развитием проекта только тогда, когда ему это будет выгодно. А если он будет обязан вместо обмена 1:1 предоставлять жилье каждому члену семьи, то понятно, что на такие условия никто не согласится, — рассказывает бывший главный архитектор Киева Сергей Целовальник. — Но это только одна сторона проблемы, есть еще и другая. Пока нет закона, который четко определял бы, как будет происходить обмен квадратных метров. Непонятно и то, на каких условиях будут сносить хрущевки. В общем, здесь пока творится неразбериха. Еще важным шагом в этом процессе должен стать контроль со стороны правоохранителей: когда начнется процедура сноса советских построек и строительство на их месте новых домов, уже никто никого не должен прописывать.

ХРУЩЕВКА НА БУЛЬВАРЕ БЕЛЬФОРСКОМ В ЗАПОРОЖЬЕ. Фото ВВП

Но если снести нельзя, то, может быть, есть смысл модернизировать, как это сделали в Германии? Утеплить, поменять коммуникации. Можно, но на такое у города нет денег. Тут либо создавать ОСББ и за свой счет проводить капремонт, либо жить в ветшающем доме.

Неприглядная картина. Но в будущем все же намечаются некие перспективы.

— Сейчас разрабатывается детальный план территории на улице Милютенко, которая находится на Лесном массиве. Там есть общежитие — в ужасном состоянии. Планируется, что на его месте построят новое жилье. Уже даже есть наметки для стартовых объектов, куда можно будет отселить жителей. И если все сложится хорошо, то уже осенью за счет инвестора город приступит к реализации проекта, — рассказывает претендент на пост главного архитектора Киева начальник КО «Институт Генерального плана города Киева» Сергей Броневицкий.

Однако привести примеры, что реально было сделано в плане сноса хрущевок за годы независимости, эксперты затрудняются.

По материалам интернета Николай Зубашенко

«Украинские ведомости»