От советских времен Запорожью достались построенные с размахом промышленные комплексы. Их теперешние владельцы пытаются «вытянуть предприятия в плюс» без модернизации за счет минимизации издержек. Для одной из таких издержек – арендной платы за землю, – как раз пришло время существенно подрасти.

ИНТЕРЕСНАЯ ТЕНДЕНЦИЯ

Мониторинг судебных решений позволяет выделить ряд типичных споров. В поисковых результатах по решениям Хозяйственного суда Запорожской области, помимотяжб между фирмами-контрагентами занедопоставленный/недоплаченный товар или исков от банков к должникам, прослеживается еще один, не столь частый, но регулярно происходящий случай.

Речь идет об исках Запорожского горсовета к арендаторам муниципальной земли. Фабула очень простая – 7-8 лет назад очередная фирма заключила договор аренды на два-три гектара. С тех пор прошло много времени, цена земли выросла, и зачастую надо повышать еще и ставку аренды – процент от цены участка, нормативной денежной оценки.

Городская власть подает в суд, чтобы в судебном порядке внести изменения в договор аренды. Предмет иска – заключение дополнительного соглашение-приложение к изначальному договору, где указывается увеличившаяся нормативная денежная оценка (НДО) и, соответственно, возросшая арендная плата. Все хорошо, власть заботится о наполнении местного бюджета, а конкретно – бюджета развития.

Арендная плата за городскую землю является основным источником для бюджета развития, из которого идет финансирование бюджетных строек, реконструкций, капремонтов. Проще говоря, чем больше платят за городскую землю, тем больше в городе отремонтируют дорог и домов.

Натолкнувшись на пятнадцатое или двадцатое решение о пересчете стоимости земли, выделилась другая характерная черта – довольно скромный размер земельных участков, за которые ведутся тяжбы. Полгектара, полтора гектара, три гектара – не более. Между тем, немалая часть Запорожья занята промышленной зоной – огромными заводами, монстрами металлургии и машиностроения. 50 гектаров занятых промплощадкой очередного завода в Запорожье является нормой. Поэтому стало интересно, сколько платят за землю запорожские крупные заводы – и как давно для них пересчитывали цену земли.

СОВЕРШЕННО СЕКРЕТНЫЕ ЦИФРЫ

Для начала был подал запрос в управление земельных ресурсов Запорожского горсовета. Были запрошены данные нормативной денежной оценки и дату ее проведения по всем запорожским заводам с промплощадкой более 50 гектаров. Исключением в мониторинге стала лишь государственная «Искра», только начавшая выходить из перманентного кризиса благодаря военным заказам, и стагнирующий «Кремнийполимер».

В земресурсах повели себя немного неожиданно сообщив, что данной информации у них нет. Учитывая, что ранее, четыре месяца назад, от городских земельщиков были получены аналогичные данные по участку «Запорожстали» – самой крупной промплощадки Запорожья, площадью чуть меньше 5 квадратных километров. И в это же время, в ноябре-декабре 2015-го, копии договоров аренды на более мелкие участки по другим темам тоже без проблем были получены автором этих строк. Так что отсутствие данных по самых крупным арендаторам-наполнителям бюджета выглядело довольно странным.

Управление земельных ресурсов перенаправило пакет запросов на две другие инстанции – Специализированную инспекцию по работе с крупными налогоплательщиками (СГНИ), курирующую крупные предприятия, и областной Госгеокадастр. Налоговики сообщили, что обязаны согласовать предоставление данной информации с заводами. Заводы, вполне закономерно, отказались сообщать данные, сославшись на то, что суммы налоговых отчислений являются коммерческой тайной.

Тем не менее, начали поступать ответы из кадастра, с указанием нормативной денежной оценки участков. Учитывая, что ставка аренды для запорожских предприятий типовая – минимальные три процента от НДО, просчитать сумму налоговых отчислений было нетрудно. Из полученных ответов были отобраны те промплощадки, которые оценивались в 2008-2009-м годах, и которые было бы логично пересчитать в ушедшем году или наступившем.

Соответственно, от самых крупных арендаторов городской бюджет получает чуть меньше сотни миллионов гривен в год – 98,93 млн.грн, если быть точным.

СКОЛЬКО МОГЛО БЫ ПОЛУЧАТЬ ЗАПОРОЖЬЕ

Осталось пересчитать, сколько денег в бюджет должны платить эти же заводы по новым ценам на землю. Потому что, согласно закону Украины «Об оценке земель», переоценка участков в пределах населенных пунктов проводится не реже, чем раз в 5-7 лет. То есть, для предприятий, которым оценивали землю в 2008-году, время уже вышло, а для тех, кого оценивали в 2009 – начался последний год.

Как раз летом Запорожский городской совет утвердил новую НДО для земель в черте города. Согласно решению, базовая стоимость квадратного метра запорожской земли стоит теперь 299,14 гривен. Этим же решением было отменено предыдущее аналогичное «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», принятое еще в марте 2008-го года.

На это старое решение, как на руководство при установлении стоимости земли, нам указывали в ответах на запросы из Госгеокадастра. «За давностью лет» на сайте мэрии документа не нашлось. Но в судебных решениях о заключении допсоглашений к договорам аренды, с которых все и началось, нужные цифры указывались.

Мотивируя очередное свое решение, суд указывал, что «03.03.2008 р. Запорізькою міською радою на 19 сесії 5 скликання було прийнято рішення № 79 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя”, відповідно до якого вирішено затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Українським ДНДІПМ “Дніпромісто”; затвердити базову вартість 1 кв. м. землі у розмірі 190,18 грн. із врахуванням індексації нормативної грошової оцінки станом на 01.01.2008 р.».

Соответственно, раньше квадратный метр запорожской земли стоил 190,18 гривен, а сегодня – уже 299,14 гривен. Цена, разумеется «сферическая в вакууме» – на нее начисляется еще множество коэффициентов локальных факторов вроде подключения делянки к коммуникациям, уклона, наличия грунтовых вод, наличия железной дороги. Итоговая стоимость «квадрата» может превышать базовую в 10-15 раз.

Но такие нюансы нас не интересует. У нас есть:

– базовая цена одного квадратного метра

– общая стоимость промышленных площадок по старой НДО

– базовая цена одного «квадрата» по новой НДО.

Этого вполне хватает для построения обычной пропорции, известной всем с шестого класса. Или можно разделить новую базовую цену на старую и получить коэффициент, на который надо умножать старую стоимость промплощадок, чтобы узнать их актуальную стоимость и ставку аренды. Этот коэффициент, соответственно, равен 299,14 / 190,18 = 1,573.

В итоге, мы имеем сумму возможных бюджетных поступлений в размере 52,5 миллиона гривен от арендной платы за землю.

Закон дает «вилку» по переоценке земли в 5-7 лет, как было уже раньше сказано. Если судить по ее верхнему порогу, в семь лет, то с заводами, чью землю оценивали в 2008-м году, можно было начинать претензионную работу по заключению допсоглашений еще в прошлом году. С заводами, которым считали НДО в 2009-м – в наступившем 2016. Участие прокуратуры как истца, действующего в интересах Запорожского горсовета, освободит городскую власть от уплаты судебной пошлины запредельных размеров.

Да, тяжба с ценой вопроса в миллионы гривен будет тянуться полтора-два года – до кассационной инстанции, и потом еще, возможно, столько же по второму кругу. Разумеется, заводы в свете мирового тренда снижения цен на сырье будут жаловаться на бедность и задействуют все возможные ресурсы. И власти, и громаде в таких условиях придется быть твердыми до конца – потому что эти 52 миллиона по праву принадлежат Запорожью.

Сергей Сидоров

http://corruptua.org